Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH) auch die Gründe zu seinem Urteil vom 30. März 2010 veröffentlicht (Az.: XI ZR 200/09, siehe Client Alert vom 8. April 2010). Wie bereits der zusammenfassenden Presseerklärung des BGH zu entnehmen war, ist die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung im Rahmen einer Grundschuldbestellung zulässig. Die Unterwerfungsklausel stellt keine unangemessene Benachteiligung des Schuldners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

An der grundsätzlichen Zulässigkeit der gängigen Bankpraxis ändert nach Ansicht des 11. Senats auch nichts, dass die Klausel wegen der freien Abtretbarkeit des titulierten Anspruchs aus der Grundschuld auch zugunsten jedes künftigen Grundschuldinhabers Rechtswirkungen entfalten kann. Allerdings sei die Unterwerfungsklausel dahingehend auszulegen, dass sich die Vollstreckungsunterwerfung nur auf Ansprüche aus einer treuhänderisch gebundenen Sicherungsgrundschuld erstrecke. Dies bedeutet, dass ein Erwerber der Grundschuld nur dann Rechtsnachfolger hinsichtlich des titulierten Anspruchs im Sinne des § 727 Abs. 1 ZPO geworden ist, wenn er in die Verpflichtungen aus dem Sicherungsvertrag zwischen dem Schuldner und dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger eingetreten ist. Diese Voraussetzung ist von Amts wegen im Klauselerteilungsverfahren zu prüfen. Dem Schuldner, der den Übergang der titulierten Forderung auf den Vollstreckungsgläubiger für unwirksam hält, stehen die in diesem Verfahren vorgesehenen Rechtsbehelfe nach § 732, 768 ZPO zur Verfügung.

Bedauerlicherweise trifft das Urteil keine Aussage, in welcher Form der Eintritt in die Verpflichtungen aus der Sicherungsvereinbarung nachgewiesen werden muss. §§ 795, 727 ZPO verlangen, dass dem Notar die Rechtsnachfolge durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird. Das würde bedeuten, dass der Eintritt in den Sicherungsvertrag durch Unterschriftsbeglaubigung vor dem Notar vollzogen werden müsste.

Weiterhin schweigt das Urteil zu der Frage, wie der Eintritt in den Sicherungsvertrag erfolgen soll, wenn der Schuldner nicht zustimmt. Hier behilft sich die Praxis mit einem echten Vertrag zwischen Alt- und Neugläubiger zugunsten des Schuldners, in dem sich der Neugläubiger gegenüber dem Schuldner verpflichtet, sich an die Bestimmungen des Sicherungsvertrags zu halten.

Zudem setzt sich der BGH in Widerspruch zum Risikobegrenzungsgesetz und zu der in Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB enthaltenen Überleitungsvorschrift. Gemäß §§ 1192 Abs. 1a BGB i.V.m. Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB kann der Eigentümer des besicherten Grundstücks dem neuen Gläubiger Einreden aus dem Sicherungsvertrag mit dem bisherigen Gläubiger entgegenhalten. Dies gilt gerade auch dann, wenn der neue Gläubiger nicht in den Sicherungsvertrag eingetreten ist. Ein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Grundschuld ist ausgeschlossen. Diese Vorschrift gilt jedoch nun für nach dem 19. August 2008 abgetretene Grundschulden. Demgegenüber greift die einschränkende Auslegung der Vollstreckungsunterwerfungserklärung durch den BGH für alle Sicherungsgrundschulden, und zwar unabhängig vom Datum der Abtretung. Weiterhin beraubt der BGH § 1192 Abs.1a BGB jeder praktischen Anwendung, da laut BGH der neue Gläubiger ja in den Sicherungsvertrag eintreten muss, wenn er aus der Unterwerfungserklärung vollstrecken will. Dann kann der Schuldner dem neuen Gläubiger auch die Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten. Der Regelung des § 1192 Abs. 1a BGB bedarf es nicht. Der BGH setzt sich damit in Widerspruch zum Gesetzgeber, ohne dies in seiner Urteilsbegründung auch nur im Ansatz zu problematisieren.

Grundschuldgläubiger sollten daher unabhängig vom Zeitpunkt des Erwerbs der Grundschuld prüfen, ob sie in den Sicherungsvertrag eingetreten sind und dies in öffentlich beglaubigter Form nachweisen können. Sollte dies nicht der Fall sein, kann dieser Mangel durch eine nachträgliche Vereinbarung mit dem Altgläubiger zugunsten des Schuldners geheilt werden.


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