Nouveau formalisme requis pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

La nouvelle loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales requiert désormais que les cessions de parts ou actions dans des sociétés à prépondérance immobilière en France, quelles que soient leur forme sociale et leur nationalité, soient constatées par acte authentique, acte contresigné par un avocat ou acte rédigé par un expert-comptable. Ce nouveau formalisme s’impose sous peine de nullité aux cessions intervenant à compter du 27 juin 2026 (Loi n° 2026-534, 25 juin 2026, art. 68).

Dispositif :

Jusqu'à présent, les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière pouvaient résulter d'un simple acte sous seing privé entre les parties, voire d'un simple transfert de compte à compte. Désormais, le nouvel article 1865-1 du Code civil impose que ces cessions soient constatées par :

• un acte authentique (formalisé devant notaire) ;
• un acte contresigné par avocat ; ou
• dans les seuls cas où la loi l’autorise, un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.

Pourquoi cette réforme ? L'objectif est de renforcer le dispositif de vigilance applicable à ces cessions, qui pouvaient jusqu'alors être réalisées sans l'intervention d'un professionnel assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment.

Champ d’application :

Bien que le texte soit inséré dans la partie du Code civil dédiée aux sociétés civiles, le nouveau formalisme devrait s’imposer en principe à toutes les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière, quelle que soit leur forme sociale.

L’article vise en effet « la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts », qui fixe la définition des sociétés à prépondérance immobilière retenue pour l’application du régime des droits de mutation à titre onéreux.

Pour rappel, est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant les cessions en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales répondant elles-mêmes aux mêmes conditions pour être qualifiées de personnes morales à prépondérance immobilière.

La portée du dispositif ne se limite pas aux seules sociétés patrimoniales. Sont également concernées les sociétés opérationnelles dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France (par exemple, dans le secteur de l’hôtellerie).

Par exception, les cessions portant sur des parts ou actions d’organismes de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier (SCPI, OPCI, FCPI, etc.) sont exclues du dispositif dans la mesure où ces organismes sont régulés par l'Autorité des marchés financiers.

Sanctions :

Sur le plan civil : le manquement à ce formalisme est sanctionné par la nullité de la cession. Cette nullité devrait s'analyser comme une nullité absolue dès lors que le dispositif poursuit un objectif d'intérêt général, à savoir la lutte contre le blanchiment.

Sur le plan fiscal : la nouvelle loi insère un article 635-0 A dans le CGI. Ce nouvel article subordonne l'enregistrement de la cession à la présentation au service des impôts des entreprises compétent d'une copie de l'acte revêtant l'une des formes requises (acte authentique, acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable). A défaut, l'enregistrement est refusé et la cession est inopposable aux tiers, ce qui la prive en pratique de toute effectivité.

Entrée en vigueur :

Faute de disposition expresse inverse, ces nouvelles règles s’appliquent aux cessions intervenues depuis le lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel, soit depuis le 27 juin 2026.

Pour mémoire, le recours à un notaire en France était d'ores et déjà obligatoire en cas de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière en France réalisée à l'étranger en application de l'article 726, III-A du CGI.

Compte tenu des sanctions sévères attachées au nouveau formalisme, une attention toute particulière devra être portée aux opérations sur les titres de sociétés à prépondérance immobilière en France, y compris désormais pour les opérations réalisées sur le territoire français.