Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs)

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (“FIBRAs”) son vehículos de financiamiento estructurado que, mediante la aportación (directa o indirecta) de determinado portafolio de bienes inmuebles al patrimonio del mismo, y la consecuente emisión y colocación de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (“CBFIs”) en el mercado de valores mexicano, obtienen recursos que son destinados a la inversión (i) en inmuebles para su desarrollo, comercialización o administración, (ii) en sociedades que lleven a cabo dichas inversiones, o (iii) en títulos o derechos de cualquier tipo sobre dichos bienes inmuebles, o una combinación de cualquiera de las anteriores.

Las FIBRAs surgieron propiamente a finales del 2003 como resultado de ciertas reformas en materia fiscal para fomentar la inversión en proyectos inmobiliarios de gran escala. De esta manera, las FIBRAs se posicionaron rápidamente como un asset class especialmente atractivo para aquellos inversionistas (e.g. minoristas o de retail; o institucionales como Afores, aseguradoras y afianzadoras) que deseaban diversificar sus inversiones de manera segura. Adicionalmente, los rendimientos asociados a las FIBRAs son fácilmente predecibles, en razón de que, al dedicarse a la adquisición o construcción de inmuebles destinados al arrendamiento, los retornos de la inversión son constantes o incluso incrementados por la revaluación de los activos subyacentes al fideicomiso emisor de los CBFIs.

Las FIBRAs han ganado popularidad en el medio bursátil, en virtud de que representan una alternativa a los esquemas tradicionales de inversión; además, presentan varios beneficios (especialmente fiscales) tanto para el fideicomitente que aporta los bienes inmuebles al patrimonio del fideicomiso, como para los tenedores de CBFIs, por ejemplo:

• Diversificación de portafolios de inversión y la consecuente reducción del riesgo.
• Obligación de la FIBRA de distribuir a sus inversionistas (e.g. tenedores de CBFIs) el 95% de su resultado fiscal, al menos una vez al año y de mantener invertido al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso en bienes inmuebles que cumplan con las características establecidas en las disposiciones legales aplicables.
• La base gravable de la FIBRA es únicamente la utilidad fiscal (a diferencia de lo que pasaría en una empresa tradicional, en donde la base gravable del ISR es la utilidad bruta). Como resultado de lo anterior, el monto distribuible para los tenedores de CBFIs es mayor, dado que no ha sido gravado con anterioridad a dicha distribución.
• La tasa de retención para distribuciones de flujo (dividendos) llevados a cabo por la FIBRA a inversionistas extranjeros es equivalente a la tasa de retención corporativa tradicional, con ciertas excepciones.
• Las ganancias de capital derivadas de la apreciación de los CBFIs se encuentran exentas de ISR, siempre y cuando la enajenación del CBFI se lleve a cabo a través de una bolsa de valores autorizada en México.
• Exposición directa a activos que, históricamente son desarrollados para aumentar su valor en el tiempo (plusvalía).
• Los CBFIs están sujetos al cumplimiento de disposiciones regulatorias en materia de emisión de valores y cuentan con un alto estándar de gobierno corporativo.

Estructura típica de una FIBRA¹

¹ No es necesario que el Administrador de la FIBRA sea un ente externo al propio vehículo. En las últimas emisiones de CBFIs llevados a cabo por una FIBRA, se ha optado por estructuras que tienen al Administrador “internalizado”, lo cual tiene beneficios y retos adicionales.

Disclaimer: Este material no deberá entenderse como asesoramiento legal y se proporciona exclusivamente con propósitos informativos.