April 02, 2020

Outros PLs’s e Aditamentos a MP’s em trâmite em função da pandemia de COVID-19 que tratam de relações locatícias

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Além dos projetos de lei detalhados no informativo publicado no dia 1º de abril (PL nº 1.112/20 e PL nº 1.179/20), outros projetos de lei e emendas a medidas provisória foram apresentados nos últimos dias tratando de temas relacionados ao mercado imobiliário, principalmente no que diz respeito às relações locatícias.

Como se pode verificar, as propostas legislativas trazem, na sua maioria, restrições à execução de ações de despejo e ao pagamento de aluguéis durante o período de calamidade pública, geralmente voltadas às locações residenciais, embora em alguns casos não haja distinção entre a locação residencial e a locação comercial.

Embora seja evidente o movimento dos parlamentares de proteção àquele que, na visão destes, seria o hipossuficiente e mais frágil na relação locatícia (no caso os locatários), ou ainda a intenção de evitar o despejo de pessoas de sua moradia durante a pandemia da COVID-19, as propostas a seguir listadas trazem grandes lacunas e falhas técnicas além de, em nosso entendimento, profundas ilegalidades e inconstitucionalidades.

Ao assumirem a postura histórica tipicamente paternalista e adotarem o locatário como o elo necessariamente mais fraco na relação locatícia, os projetos não atentam para a realidade hodierna onde as relações subjacentes ao mundo jurídico são muito mais complexas. A solução simplista paternalista, por exemplo, perde de vista o fato de que locatários podem sim ter maior poder econômico que locadores, ou ainda a singela realidade de locadores que têm, como única fonte de renda a receita dos aluguéis, e que podem ser impactados de maneira brutal caso alguns desses projetos fossem convertidos em lei.

Ante o exposto, em nosso entendimento o melhor tratamento para a situação atípica hoje vivida decorrente de uma pandemia com proporções bastante inéditas deverá buscar sopesar os interesses das partes envolvidas sem criar uma favorecimento de uma parte em relação à outra, buscando, por outro lado, prover uma segurança jurídica para que as partes envolvidas consigam atravessar o difícil período no qual nos encontramos.

Neste sentido, destacamos que, dentre os projetos de lei descritos abaixo e no informativo publicado dia 1º de abril de 2020, no nosso site (PL nº 1.112/20 e PL nº 1.179/20), o que nos parece melhor atender às questões supra e que há uma perspectiva de que seja pautado para votação no Senado Federal no dia 03 de abril de 2020 é o PL nº 1.179/20, de autoria do Senador Antônio Anastasia (PSDB/MG), vice-presidente do Senado Federal, sobre o qual ressaltamos que o próprio Senador Antônio Anastasia (PSDB/MG), em publicação em seu twitter no dia 1º de abril de 20201, afirmou que o artigo do PL nº 1.179/20 que tratava da suspensão de pagamento  do aluguel por locatários residenciais que tenham sofrido alterações econômico-financeira decorrentes de demissão ou redução de salário foi retirado da proposta por acordo entre os líderes partidários, ficando mantidas, por hora, as restrições para a concessão de liminar de despejo e demais propostas do projeto de lei.

Feitas a exposição acima, apresentamos na sequência um breve resumo sobre os demais PL’s que foram apresentados:

Senado Federal:

I. PL 1204/2020 (o autor requereu que o PL tramite em conjunto com o PL 1179/20 – objeto de nosso informativo de 1º de abril)

Data de Apresentação: 31/03/2020
Autoria: Senador Álvaro Dias (PODEMOS/PR)
Situação: em tramitação no Plenário do Senado Federal (Secretaria Legislativa do Senado Federal) desde 01/04/2020

Teor:

  • propõe o sobrestamento de todas as ações de despejo referentes a contratos de locação residenciais até setembro de 2020.
  • propõe que o inadimplemento de parcelas de aluguel2 no período compreendido entre março e setembro de 2020 não possa ensejar (i) a propositura de ação de despejo; e/ou (ii) a incidência de juros ou multa, sem prejuízo da aplicação da correção monetária com base no IPCA, ou em outro índice estabelecido contratualmente.
  • propõe que, até junho de 2020, o locatário, em contratos residenciais ou comerciais, possa requerer sua rescisão unilateral sem que haja a incidência de multa.
  • propõe que, no caso de contratos de locação comercial cuja atividade desempenhada pelo locatário tenha sido diretamente impedida de operar, em função de determinações do poder público para fechamento do comércio, o aluguel contratado seja proporcionalmente reduzido, considerando-se os dias de inatividade. Tal disposição não seria aplicável na hipótese de aluguéis com base em percentual de faturamento, lucro ou qualquer tipo de resultado.

II. PL 1062/2020

Data de Apresentação: 27/03/2020
Autoria: Senador Irajá (PSD/TO)
Situação: em tramitação no Plenário do Senado Federal (Secretaria Legislativa do Senado Federal) desde 01/04/2020

Teor:

  • propõe que, durante o Estado de Emergência de Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN) em razão da pandemia do COVID-19, seja afastada a possibilidade de o locador reaver o imóvel locado, por meio de ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguel e demais encargos locatícios.3

III. PL 884/2020

Data de Apresentação: 24/03/2020
Autoria: Senador Weverton (PDT/MA)
Situação: em tramitação no Plenário do Senado Federal (Secretaria Legislativa do Senado Federal) desde 01/04/2020

Teor: dispõe acerca da suspensão da cobrança do pagamento de aluguéis, em caráter emergencial, bem como de casos da assunção destes valores pelo Governo Federal, devido à pandemia do COVID-19. Propõe que as cobranças de aluguéis ficariam suspensas pelo prazo de 90 dias, sendo que:

  • caso o proprietário do imóvel possua patrimônio em valor inferior a R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), a ser aferido conforme declaração do Imposto de Renda, não haveria suspensão no pagamento dos aluguéis, mas estes seria pagos durante o período de suspensão supra referido pelo Governo Federal. Os valores a serem repassados pelo Governo Federal estariam sujeitos a teto correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por locatário, “no caso dos incisos I, II, III e IV”; e a R$ 8.000,00 (oito mil reais), “no caso do inciso V”. Destaca-se, entretanto, que o Projeto de Lei não contém quaisquer incisos; e
  • caso o patrimônio do proprietário do imóvel seja superior a R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), a ser aferido conforme declaração do Imposto de Renda, os aluguéis não seriam pagos e nem assumidos pelo Governo Federal, cabendo ao proprietário do imóvel assumir o ônus financeiro decorrente do não pagamento dos aluguéis durante o período de 90 dias.

IV. PL 872/2020

Data de Apresentação: 24/03/2020
Autoria: Senador Jaques Wagner (PT/BA)
Situação: em tramitação – encaminhado ao Plenário do Senado Federal em 01/04/2020

Teor:

  • propõe que, durante o curso do Estado de Calamidade Pública ocasionado pela pandemia de COVID-19, seja suspensa, em relação aos imóveis utilizados para fins residenciais, a tramitação de (i) todos os processos judiciais que contenham pedido de ordem de despejo e reintegração de posse, em caráter definitivo ou em tutela de urgência, motivados pelo não pagamento de aluguéis, empréstimos imobiliários, ou término de contrato de comodato; e (ii) das ações de execução de hipotecas e alienação fiduciária.
  • propõe, ainda, que durante este período, seja suspenso o cumprimento de ordem de despejo ou de desocupação de imóvel, público ou privado, utilizado para fins residenciais, no âmbito de qualquer ação judicial ou ato administrativo, ainda que referida determinação tenha sido exarada antes do decreto de Estado de Calamidade Pública pelos entes competentes.

V. Emendas diversas referentes à Medida Provisória nº 927, de 2020 (“MPV 927/2020”) que tratam de temos relacionados ao mercado imobiliários

A MPV 927/2020 dispõe acerca de medidas trabalhistas que poderão ser adotadas pelos empregadores para preservação do emprego e da renda e para enfrentamento do estado de calamidade pública ocasionado pela pandemia de COVID-19. Entre 23 de março de 2020 e 31 de março de 2020, foram propostas 1.082 (mil e oitenta e duas) emendas. Destacamos, abaixo, as que tratam de questões relacionadas ao mercado imobiliário:

V.1 Emenda Modificativa nº 675

Data de Apresentação: 30/03/2020
Autoria: Deputado Federal Baleia Rossi (MDB/SP)
Situação: apresentada na Comissão Mista da Medida Provisória nº 927, de 2020

Teor: sugere acréscimo de artigo na MPV 927/2020 para determinar que, durante o estado de calamidade pública, os contratos de locação de imóveis tenham seu valor reduzido em 50% (cinquenta por cento).

V.2 Emenda Modificativa nº 96

Data de Apresentação: 26/03/2020
Autoria: Deputado Dagoberto Nogueira
Situação: apresentada na Comissão Mista da Medida Provisória nº 927, de 2020

Teor: sugere o acréscimo do artigo 38-A na MPV 927/2020, para determinar que, durante o estado de calamidade pública, fiquem suspensos, para as empresas individuais de responsabilidade limitada, microempresas e empresas de pequeno porte, os pagamentos dos aluguéis e dos encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis.

Câmara dos Deputados:

PL 1090/2020

Data de Apresentação: 26/03/2020
Autoria: Maria do Rosário - PT/RS
Situação: apresentado em 26/03/2020.

Teor: dispõe acerca da alteração da Lei nº 8.245/1991, para inclusão dos §4º, §5º e §6º no Art. 59, que dispõe a respeito das ações de despejo. Com a alteração do texto legal, este passaria a prever que o despejo por falta de pagamento do aluguel não poderia ser executado durante a vigência de declaração de estado de emergência ou calamidade pública, nos casos em que (i) o imóvel seja utilizado para moradia do locatário ou de terceiro com relação a quem possua responsabilidade de sustento; e (ii) o imóvel seja utilizado para fins comerciais que sejam imprescindíveis à manutenção da subsistência do locatário ou de terceiro com relação a quem possua responsabilidade de sustento.

Para mais informações relacionadas a este informativo, por favor entre em contato com o nosso time de Transações e Investimentos Imobiliários


1 https://twitter.com/Anastasia/status/1245415328907177985

“em virtude da importância do PL 1179/20 para esse momento grave vivemos, e da polêmica causada pela proposta de suspensão do pagamento dos locatários residenciais que sofreram alteração financeira, optou-se, em acordo com a relatora, em suprimir o art. 10, que tratava do tema”

2 Não há no texto do PL distinção entre a locação comercial ou residencial neste item.

3 Não há no texto do PL distinção entre a locação comercial ou residencial neste item.

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